Le coût de transfert d’un bien immobilier, qu’il s’agisse d’un bâtiment ou d’un terrain (par opposition à des biens mobiliers tels que des actions, des sommes en numéraires ou des véhicules) en fiducie s’analyse en deux étapes.
Les coûts de ce premier transfert se décomposent en trois éléments qui doivent être payés par le constituant de la fiducie au jour de la signature de la fiducie.
Il s’agit de sa rémunération dans le cadre de la préparation de l’acte authentique de fiducie. Celle-ci est fixée par la Loi. Au delà de 60000 euros de valeur de bien transférée en fiducie, le notaire perçoit une rémunération d’un montant de 0,799% de la valeur estimée du bien transférée en fiducie. Qu’appelle t’on la valeur estimée ? Il s’agit de la valeur du bien transféré qui est retenue dans l’acte authentique pour la liquidation des droits et taxes (voir 2) et 3)). Le plus souvent cette valeur correspond à la valeur vénale telle que justifiée par le prix d’achat du bien immobilier financé ou par une expertise du bien réalisée par un professionnel.
La formalité fusionnée est le deuxième élément des coûts de transfert fiduciaire. Elle est justifiée par la nécessité d’enregistrer le contrat de fiducie portant sur un bien immobilier et de le publier au registre de la publicité foncière (afin notamment de rendre publique la détention par la fiducie du bien immobilier). Elle s’ajoute au montant des émoluments notariés et comme eux, sera payée à la date de signature de l’acte de fiducie par le constituant. Elle représente un pourcentage de 0,715% (environ) liquidé sur la valeur du bien transféré.
La CSI est le dernier élément qui compose les coûts de transfert d’un bien immobilier en fiducie. Elle correspond à une taxe de 0,10% sur la valeur du bien immobilier liquidée dans les mêmes conditions que les coûts ci-dessus listés.
Lorsque la dette garantie par la fiducie est remboursée, le bien immobilier transféré en fiducie doit immédiatement et automatiquement revenir dans le patrimoine du constituant. Cette automaticité est le corollaire du principe d’accessoire de la garantie par rapport à la créance garantie qui empêche le créancier et/ou le fiduciaire de détenir un bien en fiducie si la dette garantie n’existe plus.
Dans le cadre de ce transfert “retour”, seuls sont payés les émoluments du notaire et la CSI dans les mêmes conditions que le transfert initial (voir I. ci-dessus); en revanche le transfert est exonéré de taxe de publicité foncière.
En revanche quand la dette garantie n’est pas remboursée et que la fiducie fait l’objet d’une Réalisation (exemple : attribution ou vente du bien immobilier) il n’y a pas à proprement parler de coûts de transfert “retour”, puisque le bien immobilier détenu par la fiducie va être cédé à un tiers, comme si le propriétaire initial le vendait lui-même.
Prise en charge des coûts de transfert : Ils sont à la charge du constituant de la garantie mais peuvent être inclus dans le montant du financement octroyé à l’emprunteur.
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