L’hypothèque conventionnelle

Cette garantie est une sûreté réelle immobilière. Réelle car elle porte sur un bien (res en latin signifie chose), immobilière car l’hypothèque conventionnelle de droit commun (à l’exclusion par exemple des hypothèques maritimes) porte nécessairement sur un bien immobilier.

En pratique, le bien immobilier hypothéqué :

• est acheté au moyen d’un prêt sécurisé par cette hypothèque; ou
• appartient déjà à l’emprunteur et il est utilisé en garantie d’un financement servant à l’acquisition d’un bien différent ou d’un besoin différent;

Fonctionnement de l’hypothèque conventionnelle : L’hypothèque confère à son créancier un droit de préférence et un droit de suite qui prennent rang à leur date d’inscription, ce qui signifie que l’hypothèque déploie ses effets à la date d’inscription au registre de la publicité foncière. Ainsi sur un même immeuble X les effets de l’hypothèque conventionnelle d’un prêteur B (inscrite en 2023) seront donc subordonnés aux droits d’un créancier A préalablement inscrit sur le même bien immobilier (en 2022) mais  ils s’imposeront à un éventuel créancier C postérieurement inscrit sur ce bien immobilier. En cas d’exécution de l’hypothèque le produit de la vente du bien hypothéqué sera versé par priorité dans l’ordre des inscriptions, le premier créancier inscrit ayant donc davantage de chance d’être remboursé par rapport aux créanciers postérieurement inscrits.

Ces droits correspondent au montant de la créance garantie par l’acte hypothécaire : il peut s’agir de l’intégralité de la créance (100%) ou d’une partie seulement (par exemple une hypothèque partielle ne couvrant qu’un tiers de la créance garantie) ce qui conduit dans ce dernier cas à diminuer le coût de la garantie mais à réduire l’effet protecteur de la garantie au seul montant du financement expressément couvert par l’hypothèque partielle, la quote-part de la créance non-garantie restant chirographaire.

Défaut de la dette et exécution de l’hypothèque : Le droit de préférence dont bénéficie le prêteur hypothécaire lui permet - si la dette garantie n’est pas remboursée - de demander en justice la saisie du bien et sa vente judiciaire afin de se faire rembourser les sommes dues en appliquant le droit de préférence sur le prix de cession à hauteur de sa créance garantie. Le droit de suite permet à cette garantie de rester effective même dans le cas où le constituant de l’hypothèque revendrait le bien grevé à un tiers acquéreur.

L’inconvénient fréquemment constaté en pratique est que les délais d’exécution de l’hypothèque sont très longs du fait de la procédure judiciaire et contentieuse qu’implique sa réalisation (de 24à 48 mois) pendant ce temps, l’immeuble hypothéqué se dégrade et perd en valeur sur le marché. De plus, en cas de procédure collective l’hypothèque sera neutralisée dès l’ouverture du jugement d’ouverture de la procédure. Si malgré toutes ces difficultés le prêteur parvient à faire vendre le bien hypothéqué, la vente sera effectuée de manière judiciaire (enchères) et non de gré à gré ce qui engendre généralement une vente à une valeur inférieure à la valeur du bien hypothéqué mais aussi au montant du financement garanti par l’hypothèque.

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