La mise à disposition du bien immobilier en fiducie-sûreté

Le transfert en fiducie entraîne un transfert de propriété juridique du bien au bénéfice du patrimoine fiduciaire. Ce transfert de propriété ne s’accompagne pas nécessairement d’un transfert de la possession du bien. En d’autres termes, le constituant peut apporter en fiducie un bien (transfert de propriété) mais en conserver l’usage et la jouissance (il retient donc les avantages de la possession du bien grevé par la fiducie).

La mise à disposition fait en principe l’objet d’une clause prévue au contrat de fiducie mais elle peut aussi être reconnue ultérieurement en tant que situation de fait, quand bien même le contrat omet voire exclue cette faculté. Voilà pourquoi il est nécessaire de sonder la volonté des parties lors de la rédaction du contrat de fiducie.

Cette nécessité est d’autant plus importante que le transfert fiduciaire d’un bien et au cas d’espèce d’un bien immobilier engage des effets patrimoniaux importants.

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Exemple 1 :

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Prenons le cas d’un bien immobilier occupé par un constituant, son siège social par exemple. Le transfert de propriété du bien dans la fiducie empêchera normalement le constituant d’occuper le bien transféré à moins qu’il ne dispose d’un titre (occupation précaire, contrat de bail etc.) ou d’une convention de mise à disposition du bien mis en fiducie grâce à laquelle il se réserve l’usage du bien transféré en fiducie.  La convention de mise à disposition du bien immobilier bénéficie d’un régime juridique autonome. Ainsi quand elle porte sur un bien immobilier à usage professionnel elle ne s’appuie pas par principe (et sauf stipulation contraire) sur les règles du bail commercial (Article 2018-1 du Code civil) ce qui offre aux parties au contrat de fiducie une grande flexibilité. En revanche le Code civil est muet sur le sujet des biens à usage d’habitation ce qui commande la plus grande prudence des parties et de leurs conseils lors de la rédaction du contrat compte tenu de la sensibilité des enjeux.

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Exemple 2 :

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Prenons le cas d’un bien immobilier loué par un propriétaire à un locataire. Le transfert juridique du bien immobilier dans le patrimoine fiduciaire entraîne aussi par principe le transfert des fruits accessoires du bien, à savoir les loyers. Initialement perçus par le constituant, ceux-ci à compter de la signature de l’acte de fiducie seront alors transférés à la fiducie qui ouvrira un compte bancaire fiduciaire afin de les recueillir au sein du patrimoine fiduciaire; à moins qu’une clause de mise à disposition ne permette au constituant de conserver ces fruits. Deux options s’offrent alors aux parties : laisser le constituant percevoir les loyers directement ou laisser la fiducie percevoir les loyers en prévoyant une remise à disposition partielle ou totale au profit du constituant le cas échéant assortie de conditions spécifiques (absence de cas de défaut etc.).

Les contrats de fiducie sur biens immobiliers “complexes” c’est à dire des biens immobiliers sources et objets de droits et obligations multiples vis à vis de tiers à la fiducie, posent fréquemment la question de la mise à disposition compte tenu de la complexité de leur gestion : ni les fiduciaires ni les bénéficiaires ne veulent assumer la responsabilité de cette gestion. En réalité, la question ne se pose pas vraiment : le contrat de fiducie peut  prévoir que le constituant continuera d’assumer la gestion du bien sans en conserver l’usage ou la jouissance au sens de l’article L.622-13 du Code de commerce. Plusieurs options se posent alors :

• Transférer le bien immobilier loué sans le bail;
• Transférer le bien immobilier loué sans le bail, et recevoir les créances afférentes au contrat de bail dans la fiducie;
• Transférer le bien immobilier loué et modifier le contrat de bail pour que le fiduciaire devienne le nouveau bailleur en sa qualité de propriétaire et signer une convention administrative d’assistance avec le constituant, charge à ce dernier d’assumer les obligations issues du contrat de bail

D’autres combinaisons sont possibles et requièrent une revue du dispositif contractuel par un avocat ou un notaire.