Les banques sont les acteurs traditionnels du financement immobilier, elles sont plus de 300 réparties sur tout le territoire français. Elles accordent plus de 400 000 financements en France chaque année aux PME et SCI pour un montant supérieur à 200 milliards d’euros en 2022. Selon la banque de France, elles ont accordé 56,5Md€ de financement aux professionnels de l’immobilier en 2021, un chiffre en croissance de 15% par rapport à 2020 .
Les offres de financement peuvent être distribuées:
Le crédit-bailleur est un acteur original dans le domaine du financement des entreprises. Il s’agit d’un établissement financier spécialisé, souvent rattaché à un établissement bancaire qui procède à l’acquisition d’un bien mobilier (machine par exemple) ou immobilier pour le compte d’une entreprise (le crédit-preneur) et le met à sa disposition moyennant le versement d’un loyer majoré de charges permettant de rémunérer le portage effectué par le crédit-bailleur. A l’issue d’une période convenue initialement entre le crédit-bailleur et le crédit-preneur, ce dernier peut alors (ce n’est jamais une obligation) procéder à la levée d’une option lui permettant d’acquérir définitivement la propriété de l’actif loué.
Le crédit-bail lui aura alors permis d’investir les loyers payés sur la période de jouissance et de financer son accès à la propriété.L’avantage du crédit-bail pour le crédit-preneur est d’offrir une alternative au financement d’acquisition en lui laissant la possibilité de lever ou non l’option du bien acquis. En outre, dans cette configuration, l’emprunteur aura accès à des ressources en capital plus avantageuses (portage long terme et taux d’intérêt compétitif).
En revanche, des frais de portage qui viennent s’ajouter au coût du crédit sont à prévoir. Pour le crédit-bailleur, l’opération se révèle également intéressante dans la mesure où le bien acquis est détenu par l’établissement financier ce qui le place dans une situation juridique plus intéressante que si le bien demeure au bilan de l’emprunteur et autorise une consommation de fonds propres plus avantageuse.
Véritable opération hybride, au carrefour de la location, du financement d’acquisition et de la garantie, le crédit-bail connaît en France un développement important avec un montant de production de 26Mds€ en 2022, en croissance de c. 10% vs 2021 (source : Association des Sociétés Financières).
Il existe en France un monopole de l’activité de prêt au bénéfice des banques. On parle traditionnellement du monopole bancaire. Il est néanmoins possible pour des professionnels (notamment ceux de l’immobilier) d’emprunter auprès d’acteurs qui ne sont pas des établissements bancaires ou assimilés. Le marché de ces prêteurs alternatifs est très dynamique en France et offre une solution souvent complémentaire aux financements bancaires classiques.
Les plateformes de financement participatif, également appelées plateformes de crowdfunding sont apparues en 2014 et présentent l’avantage d’offrir à l’épargne privée (prêteurs personnes physiques) ainsi qu’aux fonds propres des entreprises (prêteurs personnes morales) un produit d’investissement doté d’un rendement attractif (souvent autour de 10% d’intérêt annuel) et sécurisé par une garantie adossée directement ou indirectement à un actif. En outre, elles permettent de diversifier l’offre de financement des professionnels (notamment les professionnels de l’immobilier type promoteurs et marchands de biens).
Sous l’approche “plateforme”, elles mettent en relation les porteurs de projets qui souhaitent se financer avec leurs communautés de prêteurs, ces derniers finançant les porteurs en souscrivant des obligations ou en prêt direct.
Si à partir de 2014, le financement participatif servait principalement à financer la quote-part de fonds propres exigés par les banques dans des opérations immobilières avant l’octroi d’un prêt bancaire - il est de plus en plus fréquemment utilisé en remplacement du financement bancaire sous la forme d’un financement unique englobant fonds propres, prix d’achat et éventuellement tranches travaux.
Les plateformes de financement participatif rencontrent un succès croissant tant auprès des investisseurs que des porteurs de projets, en particulier sur les financements court terme. Dans un contexte de forte collecte des plateformes de crowdfunding immobilier notamment (1,6 Md€ en 2022, +40% vs 2021), l’utilisation des garanties de financement s’est intensifiée avec un recours à la fiducie qui a plus que triplé pour passer de 50 M€ en 2021 à 175 M€ en 2022.
« La fiducie offre une garantie simple et rapide à mettre en place car c’est un acte sous seing privé signé électroniquement dans la majorité des cas. Par ailleurs, son coût est généralement inférieur aux garanties traditionnelles, forfaitaire et lissé sur la durée du financement. Elle représente donc souvent une alternative compétitive pour les emprunteurs et protectrice pour les investisseurs », explique Arnaud Romanet-Perroux, fondateur de la plateforme de crowdfunding Upstone.
Les fonds de dette prennent la forme de sociétés de gestion (régulées par l’AMF). Ces fonds lèvent de l’argent auprès des investisseurs pour les réinvestir en dette - en général sous la forme d’obligations émises par des emprunteurs variés : foncières, fonds d’investissement “sponsor” (qui investissent dans l’achat de sociétés ou d’actifs immobiliers et les financent en tout ou partie au moyen de dette privée) mais aussi entreprises et professionnels de l’immobilier.
Le marché de la dette privée est particulièrement dynamique en France (19,3Md€ investis en 2022, +30% vs 2021) et offre un complément intéressant aux acteurs du financement traditionnel.
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