En France, le marché du financement professionnel est largement dominé par les acteurs bancaires. Ce sont soit de grands groupes bancaires centralisés (BNP Paribas, Société Générale, etc.) soit des banques régionales mutualistes (caisses du Crédit Agricole, Caisses d’épargne ou Banques populaires, etc.).
Le prêt bancaire est l’instrument principal du financement immobilier. Il est utilisé par les sociétés et les professionnels de l’immobilier lors de la mise à disposition de sommes d’argent par des établissements de crédit disposant d’un agrément adéquat délivré par l’ACPR. Le contrat de prêt détaille les éléments caractéristiques de la mise à disposition des sommes d’argent au profit de l’emprunteur; par exemple :
- Le montant du prêt bancaire mis à disposition de l’emprunteur;
- Les tranches de financement; car le montant peut être mis à disposition en une ou plusieurs tranches, chaque tranche étant le cas échéant soumis à des conditions suspensives (obtention d’un permis de construire purgé, travaux réalisés, commercialisation effective etc.);
- Le montant des intérêts, sur chaque tranche ainsi que la périodicité du paiement;
- Le taux annuel effectif global (TAEG) du prêt à savoir la somme des coûts mis à la charge de l’emprunteur par l’opération de prêt; notamment les frais d’établissement de la documentation de prêt car en pratique c’est l’emprunteur qui règles les frais de conseils juridiques du prêteur;
- La durée de la mise à disposition de la somme d’argent ainsi que les conditions du remboursement en principal au terme (dette dite in fine) de cette durée ou pendant cette durée (dette dite amortissable);
- Les conditions de remboursement anticipé (à l’initiative de l’emprunteur) et les intérêts de retard;
- Les obligations d’information que l’emprunteur souscrit au bénéfice de son prêteur : l’envoi des comptes annuels de la société emprunteuse, l’attestation de conformité vis-à-vis du ratio Loan To Value (LTV) qui mesure le rapport entre le montant du prêt souscrit ou du capital restant dû avec la valeur du bien immobilier sur le marché; le reporting d’avancée des travaux et/ou de commercialisation du bien financé; toute modification de l’activité de l’emprunteur pouvant affecter sa capacité de remboursement, la signature de contrats significatifs, par exemple un contrat de bail, etc.
- Les engagements de faire ou de ne pas faire consentis par l'emprunteur : interdiction de céder le bien financé, interdiction de consentir ou laisser subsister des garanties sur ce bien (par exemple des sûretés); de contracter de nouveaux endettements, etc.
- Les conditions d’exigibilité anticipée du remboursement et de résiliation du contrat de prêt : ces conditions constituent les “cas de défaut” accélérant l’obligation de remboursement dans le temps. Les cas de défaut correspondent à des manquements dans les obligations de l’emprunteur, manquements aux engagements de faire ou de ne pas faire, violation des obligations d’information ou fraude sur leur contenu etc. La compréhension de cette exigibilité anticipée est cruciale tant ses conséquences peuvent être désastreuses pour l’emprunteur.
- Enfin; l’imputation des paiements, essentielle pour comprendre comment les paiements effectués par l’emprunteur viennent minorer l’assiette du capital restant dû. En général, le paiement partiel (c’est à dire en l’absence d’un remboursement intégral du capital restant dû) est imputé tout d'abord sur les indemnités et les accessoires du prêt, puis sur les intérêts (d’abord capitalisés puis normaux) enfin sur le principal du Prêt.
En annexe du prêt bancaire, on retrouvera la liste des garanties souscrites par l’emprunteur (sûretés personnelles et sûretés réelles notamment). Ces sûretés constituent des accessoires du prêt bancaire dans le sens où elles ne peuvent être exercées que dans les conditions du contrat de prêt, moyennant la survenance d’un défaut de remboursement de l’emprunteur. Les sûretés peuvent être prises, gérées et exécutées par le prêteur lui-même ou par un tiers, agent des sûretés ou fiduciaire désigné par le prêteur.
