La Fiducie, tout savoir sur la "reine des sûretés"
Trop longtemps réservée aux opérations de restructuration complexes, la fiducie se démocratise ! Rien d’étonnant avec son nom venu du latin fiducia, qui signifie confiance. Son utilisation devient de plus en plus courante, notamment comme outil sûreté financière. En 2023, elle est venue sécuriser près d’un quart des opérations de crowdfunding immobilier en France, alors qu’elle ne représentait que 5 % en 2021. Zoom sur un produit en plein essor et plein de promesses !
Le mécanisme fiduciaire trouve ses origines dans le droit romain et existe depuis longtemps dans le trust anglo-saxon. Pourtant, la fiducie n’est intégrée en droit français qu’à partir de 2007 avec la loi n°2007-211 du 19 février 2007. Elle est principalement utilisée pour garantir des opérations financières, pour la gestion de sûretés ou la gestion patrimoniale.
L’article 2011 du Code civil définit ainsi la fiducie comme le mécanisme juridique par lequel une personne, appelée le constituant, transfère des biens, des droits ou des sûretés à une autre personne, le fiduciaire, qui les détient et les gère pour le compte d'une troisième personne, le bénéficiaire. Le constituant dispose en retour d’une créance de restitution ou de sa contrepartie financière. Les biens transférés au fiduciaire sont isolés de son patrimoine personnel pour constituer un patrimoine fiduciaire distinct.
Peuvent être placés en fiducie :
Les responsabilités juridiques et financières sont telles qu’il faut être un professionnel habilité pour pouvoir endosser le rôle du fiduciaire :
Le coût de la fiducie dépend surtout de la nature des actifs transférés et de la complexité de l'opération visée. On tient compte de 3 éléments principaux :
Les frais de mise en place : rédaction du contrat et formalités administratives
Contrairement à l’hypothèque, la fiducie ne requiert pas d’acte notarié et peut se contenter d’un acte sous seing privé afin de réduire le coût de l’opération.
Les frais de gestion :
L’administration des biens transférés en fiducie engendre des frais de gestion. Mais ils sont calculés lors de la conclusion du contrat et s’étalent sur la durée du financement.
Les frais en cas de défaut de l’emprunteur :
En cas de défaillance de l’emprunteur, le fiduciaire est responsable de la vente des actifs mis en fiducie. La cession se fait alors aux conditions normales de marché. La fiducie permet donc à l’emprunteur de monétiser les actifs présents à son bilan afin de lever sa dette. Une solution plus flexible que l’hypothèque dont la réalisation repose sur une procédure judiciaire.
En pratique, la fiducie est donc plus flexible et compétitive que l’hypothèque par exemple. Elle peut faire la différence dans le cadre d’un financement immobilier !
Qu'est-ce qu'une fiducie-sûreté ?
La fiducie-sûreté est un outil de garantie très performant, principalement utilisé pour sécuriser un engagement financier. Par son mécanisme, le constituant débiteur transfère la propriété d’un bien au fiduciaire, souvent un établissement financier, pour garantir une dette envers le bénéficiaire créancier jusqu’à son remboursement.
Fonctionnement et activation de la fiducie sûreté :
La mise en fiducie permet d’isoler le bien du patrimoine personnel du fiduciaire et du constituant, afin de protéger le bénéficiaire de leur insolvabilité. La fiducie-sûreté crée ainsi un patrimoine fiduciaire distinct sur lequel le créancier peut se retourner pour se faire payer de façon prioritaire. Le fiduciaire peut être amené à céder le bien pour rembourser le créancier.
Une protection renforcée en cas de difficultés financières :
La fiducie sûreté est particulièrement indiquée dans le cadre de financements complexes et de transactions nécessitant des garanties solides.
Le temps de réalisation moyen d'une fiducie est compris entre 5 et 8 mois maximum.
Le financement d’une opération de promotion immobilière :
Le promoteur souhaite obtenir un prêt pour financer la construction d’un immeuble résidentiel. La banque exige en retour de la demande de prêt que le terrain et les droits de construction lui soient transférés en fiducie-sûreté. En cas de défaillance, la banque peut ainsi récupérer le terrain et les droits pour vendre ou poursuivre le projet, sécurisant ainsi son investissement.
Le financement de projets territoriaux :
Le même mécanisme peut être utilisé pour financer un projet d’infrastructure comme un pont ou un hôpital. La banque exige alors de la collectivité locale qui emprunte de placer en fiducie les futurs revenus générés par l’infrastructure (péages ou loyers) afin de les affecter en priorité au remboursement de la dette.
La restructuration d’une entreprise en difficulté financière :
L’opération permet de transférer certains actifs (parts de filiales rentables) en fiducie-sûreté au profit de ses créanciers. En retour, l’entreprise renégocie une dette ou obtient des délais de paiement. Elle gagne ainsi en flexibilité pour se redresser sans perdre définitivement ses actifs.
En quelques années, la fiducie s’est imposée comme un pilier de la sécurisation des financements, dans le domaine immobilier, la gestion de patrimoine comme dans la restructuration d'entreprises. On aime son efficacité et sa flexibilité, qui offrent des garanties solides aux prêteurs et aux emprunteurs. La fiducie protège en effet les créanciers, tout en préservant la valeur des biens pour les débiteurs. Ce faisant, elle se distingue des sûretés traditionnelles en offrant une plus grande sécurité et un cadre juridique clair. Elle est désormais une solution de référence pour répondre aux exigences croissantes des prêteurs et des investisseurs. Et grâce à Pono, la gestion de la fiducie n’a jamais été aussi simple et transparente. Adopter la fiducie, c’est sécuriser l’avenir de vos opérations financières !
