La fiducie est un instrument juridique et financier qui permet au constituant de transférer temporairement des biens, des droits ou des sûretés à un fiduciaire. Ce tiers de confiance gère les actifs transférés dans un but déterminé, au profit d'un ou plusieurs bénéficiaires. La fiducie est généralement utilisée comme outil de gestion pour garantir un emprunt, ou dans un cadre patrimonial pour agir sur la fiscalité. Pour rappel, ce concept de transfert des actifs trouve son origine dans trust anglo-saxon. Mais la fiducie n’est introduite que tardivement en droit français par la loi 2007-211 du 19 février 2007. Et malgré ses nombreux avantages, la fiducie est encore entourée de nombreuses idées reçues. Pono démystifie pour vous la fiducie et la débarrasse des fausses idées qui lui collent à la peau !
La fiducie est souvent considérée comme coûteuse et difficile à mettre en place. Pourtant, la fiducie peut en réalité être nettement moins onéreuse que d'autres garanties traditionnelles comme l'hypothèque ou le nantissement. Par ailleurs, sa mise en place est simple et rapide ! Le contrat de fiducie est réglementé par les articles 2011 à 2030 du Code civil.
Sur une opération d’emprunt par exemple, le contrat de fiducie est librement établi par les parties. Son coût est négocié et « forfaitisé » sur la durée du financement. À l’inverse, l’hypothèque peut représenter un coût plus élevé, car il est calculé sur un pourcentage fixe de la valeur du financement. Et son paiement est réalisé dès la mise en place du financement.
En pratique, la fiducie peut représenter jusqu’à 40 % d’économie par rapport à une hypothèque, pour le financement d’un prêt immobilier de 2 millions € sur 24 mois.
La fiducie s’avère finalement être un outil moins cher que l’hypothèque, tout en apportant plus de souplesse et une meilleure protection pour vos investissements.
La fiducie-sûreté : l’alliée de vos opérations de financement
La fiducie est souvent perçue comme un outil complexe, réservé aux grandes entreprises. Elle est pourtant accessible à toute personne ou entreprise disposant d'actifs à transférer. La fiducie peut ainsi être utilisée pour garantir des prêts de toute taille, y compris pour l’investissement des particuliers !
Une PME spécialisée dans la promotion immobilière peut utiliser la fiducie pour financer un projet de construction d’un immeuble résidentiel de plusieurs logements. Traditionnellement, le promoteur immobilier se tourne vers la pré-commercialisation des logements et le crédit bancaire pour financer l’opération. Mais il peut aussi décider de lever des fonds via une plateforme de crowdfunding immobilier. Les épargnants investissent alors en contrepartie de la garantie solide offerte par la fiducie : les actifs mis en garantie dans le patrimoine fiduciaire. L’actif fiduciaire inclut par exemple le terrain sur lequel est construit l’immeuble et les droits futurs attachés à la vente des logements construits.
Le fiduciaire agit comme un tiers neutre et indépendant, garantissant aux investisseurs une gestion sécurisée. Les actifs transférés en fiducie sont isolés du patrimoine de la PME, ce qui protège les créanciers en cas de faillite de la PME ou d’échec du projet immobilier. La mise en place d'une fiducie dédiée à la gestion des actifs permet de renforcer la réassurance des investisseurs particuliers quant à la sécurité et à la transparence de leurs placements. Les investisseurs sont ainsi plus enclins à financer le projet, sachant que leurs fonds sont sécurisés par la fiducie. C’est donc une structure adaptée aux projets à fort engagement financier et un modèle de plus en plus courant pour sécuriser les financements participatifs dans le domaine immobilier. Le contrat de fiducie permet d’ailleurs d'optimiser la fiscalité successorale en réduisant les impôts liés à la transmission de patrimoine.
Cas pratique : la fiducie sur stock
La fiducie est souvent perçue comme peu flexible et contraignante pour l'emprunteur. Pourtant, la fiducie offre une grande souplesse, notamment parce qu’elle permet à l'emprunteur de conserver la jouissance des biens transférés.
Prenons l’exemple d’une entreprise industrielle qui souhaite obtenir un prêt bancaire pour moderniser ses machines et équipements de production. Elle peut utiliser le mécanisme de la fiducie en donnant en garantie son bâtiment d’entrepôt logistique. L’entreprise transfère ainsi temporairement la propriété de son entrepôt au fiduciaire. Mais elle en conserve l’usage pendant toute la durée du contrat de fiducie et peut continuer à l’exploiter normalement pour ses activités logistiques. Le fiduciaire, devenu le propriétaire temporaire de l’entrepôt, doit à ce titre en assurer la gestion et à conservation, à la fois dans l’intérêt du prêteur bénéficiaire et dans l’optique de le restituer à sa juste valeur au constituant une fois le prêt remboursé.
La fiducie se caractérise par sa sécurité et les garanties solides offertes aux parties :
La fiducie offre en outre la flexibilité d’être une garantie rechargeable, une fois la dette initiale remboursée. Cela permet à l’emprunteur de réutiliser l’actif fiduciaire pour garantir de nouvelles dettes. Un mécanisme particulièrement intéressant pour les entreprises ayant des besoins de financement récurrents.
Pendant longtemps, la fiducie est peu utilisée car méconnue. Inspirée du trust anglo-saxon, elle est perçue comme une opération complexe qui décourage les investisseurs. Avec le temps, la fiducie se démocratise pour devenir une sûreté et un véritable outil de gestion. Introduite par la loi Marini en 2007, elle est désormais utilisée dans des secteurs variés, notamment le financement immobilier et la gestion de patrimoine. Le Code civil encadre son utilisation par des dispositions spécifiques qui assurent sa transparence et sa conformité juridique.
En 2023, la fiducie sécurise près d’un quart des opérations de crowdfunding immobilier en France, contre seulement 5 % en 2021. De même, ce dispositif est de plus en plus utilisé comme garantie dans le cadre des financements bancaires, renforçant la sécurité des prêteurs en cas de défaillance de l'emprunteur. La tendance est similaire dans les financements fournis par les fonds de dette, où la fiducie sert également à structurer et à sécuriser les transactions, favorisant la confiance entre les parties.
Voir notre guide pratique sur le financement immobilier et la fiducie
La fiducie est par ailleurs utilisée pour garantir la bonne exécution d’obligations contractuelles autres que le paiement d’une créance. Elle vient par exemple sécuriser l’exécution des engagements négociés entre le repreneur et le cédant d’une entreprise (plan de sauvegarde de l’emploi) ou l’exécution d’un pacte d’associés. Dans ce cas, les titres sont transférés dans le patrimoine fiduciaire et le droit de vote est exercé par le fiduciaire en sa qualité d’associé, selon les recommandations des constituants.
En savoir plus sur la fiducie-gestion (lien vers l’article sur les différents cas d’usage de la fiducie)
De même, le transfert de propriété de la fiducie permet au constituant de transférer des actifs, tels que des titres cotés, dans un patrimoine d’affectation afin d’échapper à certaines obligations pouvant lui incomber en sa qualité d’actionnaire. La fiducie boursière a ainsi vu des conventions de fiducie recueillir des actions cotées afin de permettre au constituant d’échapper au franchissement du seuil réglementaire de déclenchement des offres publiques. Dans le même ordre d’idées, le contrôle opérationnel d’un actif, d’une société par exemple, peut être transféré en fiducie afin d’échapper à certaines obligations liées au droit de la concurrence ou à une clause de non-concurrence.
Découvrez notre guide sur les garanties du financement
En conclusion, la fiducie s’impose comme un outil de financement moderne, flexible et sécurisé. Elle s’adapte à une grande variété de besoins : garantir des prêts, sécuriser des engagements contractuels, ou optimiser la gestion d’actifs. Grâce à son coût compétitif, son accessibilité pour les entreprises de toutes tailles, et les garanties solides qu’elle offre aux prêteurs, la fiducie contribue à renforcer la confiance et la fluidité des transactions financières.
Que ce soit pour une PME cherchant à financer un projet, un investisseur souhaitant une transparence renforcée, ou un particulier désirant optimiser sa fiscalité, la fiducie représente une solution souple, innovante et durable.
